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创新审判工作思路 妥善化解“楼市”纠纷

——关于审理房屋买卖合同纠纷涉逾期交房、逾期办证案件的调研报告

  发布时间:2019-11-04 15:10:13


    随着安阳市城市化进程的加快,房地产市场持续活跃,房屋买卖合同纠纷频发、矛盾凸显。特别是今年以来,因逾期交房、逾期办证起诉到法院要求支付违约金的民事案件数量急剧增长,法院民事审判工作压力陡增。按照安阳中院“不忘初心、牢记使命”主题教育活动安排,结合分管领域和部门工作实际,围绕房屋买卖合同纠纷涉逾期交房、逾期办证案件的审理深入开展调查研究,为有效解决审判实践中遇到的难题提供参考,进一步推动依法规范房屋交易行为,规制自由裁量权,切实统一裁判尺度和标准。 

    一、涉逾期交房、逾期办证类案件的基本情况 

    从收案情况来看,2017年,各基层法院受理逾期交房、逾期办证等房屋买卖合同纠纷案件共计117件,2018年受理809件,2019年至今受理656件,目前尚有935件在诉前化解程序,即将进入诉讼环节,此类案件收案数量呈逐年上升趋势,今年处于集中暴发阶段。 

    从结案方式来看,2017年以来,各基层法院审结逾期交房、逾期办证等房屋买卖合同纠纷案件1157件,其中判决804件,调解103件,撤诉72件,驳回起诉178件,调解撤诉率为15.13%,购房者与开发商之间利益对立性强,案件审理难、调解难、预防难。 

    从区域分布来看,2018年,文峰区法院受理逾期交房、逾期办证等房屋买卖合同纠纷案件647件,主要是涉新华富置业有限公司系列案件。2019年内黄县法院受理逾期交房、逾期办证等房屋买卖合同纠纷案件485件,主要是涉安阳尧发置业有限公司系列案件。此类纠纷往往呈现出群体性、传导性的特点,由于小区业主众多,邻里之间,楼上楼下,诉讼事件容易扩散,传导给其他业主。在部分业主起诉或上诉后,其他业主也纷纷效仿,案件一拨接一拨。 

    从逾期原因来看,主要有以下几种情况:一是出卖人的原因,比如土地手续不合法、综合验收未通过等;二是买受人的原因,比如未及时提供身份证明等申请材料、买受人未及时交纳契税或者公共维修基金等;三是不可抗力或第三人的原因,如相关测绘部门未及时提供相应数据,政府有关部门发布停工令,政府调整规划,市政配套设施不到位,政府部门职能调整导致权属登记延迟等。

    二、审判实践中遇到的问题

    今年上半年安阳中院民一和民三庭受理了涉及秀水苑小区业主与开发商的534起二审房屋买卖合同纠纷案件,虽然经过多措并举、强力攻坚,最终促使500起案件得以调解解决,取得了阶段性成效,但面对此类纠纷的不断涌现,裁判标准亟待统一。由于我国房地产调控实行“一城一策”,房屋买卖合同纠纷体现出较强的地域性,商品房备案合同约定条款不尽统一,针对逾期交房、逾期办证违约金数额的认定,各地法院裁判标准也不尽相同,甚至出现同一地区“同案不同判”现象。安阳市法院审判实践中存在的问题主要有以下三个方面:

    (一)裁判标准尺度不统一

    1.在违约责任的认定上没有综合考虑各种因素,特别是对非因出卖人原因导致逾期的免责情形认识模糊,未能合理认定双方责任和过错程度。

    2.对违约金数额的争议主要集中在两种情形:一是合同约定违约金过高出卖人请求人民法院予以减少;二是合同没有约定违约金计算标准或损失数额难以确定需要人民法院酌定。 

    3.诉讼时效期间的认定存在争议,需要进一步明确。

    (二)类案增长蔓延趋势明显

    因个案不当判决,过高支付违约金,如涉秀水苑小区案件一审判决被告开发商赔偿购房款20%的逾期办证违约金,导致大量业主维权情绪持续发酵,从而激活群体性潜在诉讼,矛盾纠纷不断增长蔓延。

    (三)矛盾交织叠加隐患增大

    据公开资料显示,近几年房地产行业的利润率一般为10%左右,房地产企业往往为项目开发而成立,项目结束后其资产已经出售,买受人起诉时出卖人可供执行财产已经所剩不多,如因逾期交房、逾期办证再承担高额违约金,可能会引发拖欠建筑工程承包费、欠付民工资等新的矛盾纠纷,影响社会稳定,同时买受人权益也很难得到保障。

    三、妥善化解纠纷的对策和建议

    当前,稳定房地产市场,保障房地产业的健康发展,是党和国家促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用,切实做好房地产纠纷案件审判工作,是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。作为审判机关,我们要深刻认识新形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定框架内,适用原则性和灵活性相统一的方法,针对诉前、诉中、诉后各阶段不同特点,全方位施策发力,努力促进矛盾纠纷调处,妥善审理涉逾期交房、逾期办证类房地产案件,为服务大局提供强有力的司法保障。

    (一)进一步统一思想认识

    房地产作为人民群众重要的生产及生活资料,其能否保持健康稳定发展不仅关系到国民经济安全,而且直接关涉民生利益。要牢固树立“以人民为中心”的司法理念,把服务意识贯穿民事审判全过程,把以“人民为中心”的司法理念贯穿民事审判全过程,在审慎立案受理、依法妥善审理、特别注重调解的基础上,正确理解和适用司法解释及相关规定,实现调控政策与民事审判的有效衔接。同时要维护公平和社会诚信,妥当平衡购房者、开发商及其他利益相关人的利益,注重通过案件的审理引导建立诚实守信、健康有序的房地产市场交易秩序,避免因案件审理不当引发新的社会隐患。

    (二)切实促进裁判尺度统一

    要加强对基层业务指导,采取典型案例指引等多种方式,进一步明确审理商品房买卖合同纠纷案件的相关法律适用,坚持同案同判思维,确保裁判尺度统一。在现行法律框架内正确甄别和衡量房屋买卖合同纠纷中开发商与购房者之间的矛盾,寻找到双方利益的平衡点,正确、稳妥地解决纠纷。

    1.坚持公平原则。对房屋买卖合同纠纷逾期交房、逾期办证违约金数额的认定,应当根据合同法规定的公平原则、诚实信用原则,坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质,充分考虑买受人的实际损失和出卖人的过错程度等因素,合理确定裁量幅度。

    2.明确违约责任减免事由。因受政府有关部门发布停工令、政府调整规划或市政配套设施不到位等影响,商品房无法在合同约定时间交付买受人,一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形,可以根据受影响的天数并结合案件具体情况,免除出卖人相应的逾期交房违约责任。

    3.对违约金计算标准进行指引。合同约定给付违约金的,当事人可以向违约方主张支付违约金。出卖人主张合同约定的逾期交房违约金或逾期办证违约金过高请求予以减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及房价上涨带来的预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

    4.诉讼时效期间的计算。第一,当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。第二,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,从公平和诚信原则出发,按照第二种情况进行处理,这既可促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。

    (三)强力推进诉前调解工作

    习近平总书记在中央政法工作会议提出,“把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”。这是适应新时代我国社会主要矛盾变化,推动社会治理创新的重要论断。我们要加强与相关职能机构的沟通协调,充分发挥各职能部门的联动作用,协调解决案件审判过程中的有关问题,共同促进房地产市场有序、规范发展。要充分发挥多元化解作用,主动向党委领导的多元化解工作机制聚集,通过当地街办、社区、人民调解委员会等基层组织多做调解工作,缓和双方的对立情绪。要积极推动诉调对接,安排具有丰富调解工作经验的人员专门负责案件调解工作,耐心细致地向当事人释明法律规定、国家政策和诉讼风险,力争通过诉前调解方式化解矛盾纠纷,切实避免一次性受理批量案件对法院审判工作的冲击和影响。要全面充分释法明理,教育群众增强诚信履约意识,抓两头带中间,对明理知法的当事人,促进双方达成调解。对漫天要价、胡搅蛮缠、坚持不合理诉求的当事人,在做好前期劝解普法的基础上,依法及时作出判决,明确人民法院支持诚信守约、制裁违约行为的坚定态度,逐渐扭转少数群众民事法律意识滞后片面、误以为法不责众等思想观念,引导群众自我教育、自我管理、自我规范。

    (四)积极推行示范诉讼模式

    要切实增强大局意识,对国家调控措施的必要性和重要性保持清醒认识,充分发挥民事审判职能作用,确保审判工作与国家宏观调控政策导向保持一致。积极推行示范诉讼模式,对少量案件先行立案审理,查明逾期交房、逾期办证的原因,依法认定政府环保停工禁令、市政工程配套等与逾期交房、逾期办证之间存在的因果关系,理清开发商与购房者各自的过错与责任,结合合同约定与相关法律规定,审慎确定违约金的计算方式和数额,待裁判生效后再对其他批量案件进行类案调处。通过示范诉讼和法治宣传,对已经涉诉或潜在的诉讼各方当事人的行为加强引导,促进矛盾化解。在重视个案处理正确的同时,兼顾整体的社会价值取向、诉讼的整体效益以及人民群众对办案效果的评价。

    (五)加大法制宣传力度

    在社会延伸上,要积极开展法律进社区普法教育活动,注重判后跟进,强化促和明理。采取当面答疑、电话回访、座谈交流等多种方式,消除误解误读、消解抵触心态,增进办理一案、教育一片的社会效果,化解矛盾纠纷,促进社区和谐,进一步传递社会主义法治理念,传播守法、诚信、友善、和谐等社会主义核心价值观的重要内容,夯实基层社会现代化治理的群众基础。

责任编辑:郭向兵    



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