关键词 民事  换房协议 房产 排除强制执行 条件认定

裁判要旨

金钱债权执行中，通过房屋互换协议取得房产的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的。买受人只要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，且有向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合排除执行的四个条件。对房屋买受人排除强制执行的请求应当予以支持。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记” 。

案件索引

   一审：河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初4501号（2020年11月23日）

基本案情

2018年7月23日，与申红旺、魏书红夫妇二人共同签订了《房屋互换协议》一份，约定李海顺将其位于林州市喜福苑11号楼2单元201室（约定价49万元），与申红旺、魏书红夫妇所有的位于林州市紫云花园8号楼4单元202室（约定价60万元）互换产权。2018年8月14日，李海顺付清申红旺全部房屋差价110000元。另查明，登记在申红旺名下的房产系银行按揭房屋，并进行了抵押登记。为了办理过户手续，2019年6月17日，李海顺为申红旺提供借款15万元用于结清了房屋贷款。

周广华诉申红旺、魏书红民间借贷纠纷一案，周广华依法向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年5月13日将申红旺名下上述房产查封。2019年6月17日房屋贷款还清后，原告李海顺要求办理房产过户时发现该房屋已被查封。2019年9月10日原告李海顺对本院查封上述案涉房屋提出执行异议，本院裁定驳回原告李海顺的异议请求。原告李海顺对该裁定不服，于2019年9月27日向本院提出执行异议之诉，请求确认2018年7月23日原告李海顺与被告申红旺、魏书红签订的房屋互换协议合法有效，确认林州市开元办政西路84号紫云花园小区8幢4单元202号房产归原告李海顺所有，并依法享有财产权益；依法判决立即解除对原告所有的位于林州市开元办政西路84号紫云花园小区8幢4单元202号房产的强制措施，并立即停止对该涉案房产的执行。本院于2019年12月25日作出（2019）豫0581民初6883号民事判决，驳回原告李海顺诉讼请求，原告不服判决提起上诉。安阳市中级人民法院于2020年5月14日作出( 2020）豫05民终1572号民事裁定，裁定撤销本院(2019)豫0581民初6883号民事判决，发回本院重新审理。

本院于2019年9月20日作出（2019）豫0581民初4226号民事判决，判决申红旺偿还周广华借款400000元及利息。判决生效后，2020年3月18日，周广华向本院提出强制执行申请，本院于2020年5月6日申红旺名下涉案房产进行续查封。

裁判结果

河南省林州市人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫0581民初4501号民事判决，判决：不得执行林州市开元路27号紫云花园8幢4单元202号房屋(房屋所有权证号为林房权开元办字第2012008055号)；驳回原告李海顺的其他诉讼请求。宣判后，双方均未提起上诉。判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点为李海顺对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。这一焦点问题包括四个具体问题:一是李海顺是否已经付清诉争房产的全部价款；二是李海顺是否已经合法占有诉争房产；三是李海顺对未办理过户登记手续是否存有过错；四是前述李海顺对诉争房产享有民事权益的状态是否足以排除强制执行。

关于李海顺是否已经付清全部房屋价款的问题。合同约定李海顺与申红旺将各自所有的房屋进行互换，相差11万元价款由李海顺给付申红旺，而被告申红旺出具的收据及证明可以确认相差房款已付清，房屋买卖双方均认可，且有据可查、形式合法。

关于李海顺是否已经合法占有诉争房产的问题。首先，《房屋互换协议》中约定“甲方李海顺付清乙方申红旺110000元后，乙方申红旺交还甲方李海顺房屋钥匙和所有产权，但不得损坏其屋内设施，时间最多延长至2018年10月1日”；其次，原告提交的林州市紫云花园物业中心出具的水电费票据及物业费票据中显示，2019年4月19日即开始以原告李海顺的名义缴纳水电费和物业费；此外，原告提交的证人证言显示，2018年8月15日原告李海顺一家人开始搬入林州市紫云花园8号楼4单元202室。以上证据可以说明原告已经过被告申红旺准许合法占有该房屋。

关于李海顺对未办理过户登记手续是否存有过错的问题。诉争房屋系银行按揭贷款购买，因贷款未能还清，尚留存有中国工商银行股份有限公司林州支行设定的抵押，造成房屋未能及时完成过户登记手续，均非因李海顺存有过错。且房款差价付清后，原告李海顺于2019年6月17日向被告申红旺提供借款150000元，用于紫云花园偿还房贷的行为，可以认定原告李海顺积极协助被告申红旺还清银行贷款并要求房产过户。故原告李海顺对未办理房屋过户登记不存在过错。被告亦未提供其他证据证明李海顺存有过错。

关于李海顺对诉争房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。如前所述，对本案诉争房产，李海顺与申红旺签订了房屋买卖合同，依约支付了相差的房屋价款，并已合法占有诉争房产，俟产权变更登记完成，李海顺即可获得诉争房产完整的所有权。而被告周广华申请执行的债权为与诉争房屋没有直接关联的一般债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案中李海顺已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为李海顺对诉争房产享有的民事权益足以排除强制执行，其基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。

关于原告请求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告李海顺与申红旺就诉争房屋虽然签订了房屋互换协议，原告李海顺亦实际支付了房屋差价11万元，并实际占有了该房屋，但李海顺与申红旺之间未办理房屋所有权变更登记，依据上述法律规定，李海顺在本案中请求案涉房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。

案例注解

本案的焦点在于李海顺对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？

案件在审理中形成两种观点：一种观点认为，李海顺没有取得讼争房产的所有权，不能排除法院对该房产的强制执行。

另一种观点认为，双方在强制执行之前签订了房屋互换协议，李海顺已支付全部房款，且已合法占有该房产，没有过户并非李海顺过错造成，其享有该房屋排除强制执行的权益。

笔者同意第二种观点，理由如下：

一、不动产买受人享有对房屋排除强制执行的法定要件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记，原告享有的权益足以排除金钱债权的强制执行。上述规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。上述规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。

二、本案涉案房产完全符合足以排除强制执行的四个条件。首先，李海顺与申红旺、魏书红夫妇二人在2018年7月23日签订了《房屋互换协议》并交纳了相关合同款项，可以认定双方签订的上述房屋互换协议系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故李海顺在人民法院于2019年5月13日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据查明的事实，李海顺已实际占有该房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中要求案外人对案涉房屋实际占有的条件。再次，李海顺通过房屋互换并补交了房屋差价，可以认定其已交付了全部购房款项。最后，本案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，根据《全国法院民商事第九次审判工作会议纪要》第127条【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】的规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，李海顺为了办理过户手续，为申红旺提供借款15万元用于结清房屋贷款的事实足以认定李海顺非因自身原因未办理过户手续。

综上，李海顺对讼争房屋所享有的系物权期待权，其对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院的保全行为，一审法院对李海顺要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求，依法应予支持。本案的处理完全正确。

第一审  林州市人民法院合议庭成员：宋建军 钟星  殷军义

编写人：河南省林州市人民法院 宋建军  邓海青

电话：138*****

附：一审裁判文书