关键词  民事  约定解除权  权利行使基础  平衡风险与收益  物权公示  

裁判要旨

购房者未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，如果开发商已将商品房交付购房者使用并办理了房屋产权登记，开发商向银行履行了保证义务后，主张依据担保贷款合同行使约定解除权，解除与购房者的《商品房预售合同》，人民法院不予支持。约定解除权的行使，应综合考量合同订立目的、权利行使基础、当事人风险与利益平衡，物权公示等基础上进行判定。

相关法条

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之一：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持

案件索引

一审：河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3722号（2019年11月16日）

二审：河南省安阳市中级人民法院（2020）豫05民终62号（2020年3月20日）

基本案情

   2013年10月8日，安阳万达广场投资有限公司与韩艳峰签订《商品房预售合同》，合同约定原告安阳万达广场投资有限公司（甲方）将位于安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口东南角万达广场14号底商住宅楼2单元1202号的房屋以711982元的价格出售给被告韩艳峰（乙方）。被告向原告支付首付款221982元，剩余49万元由被告向原告认可的银行申请贷款支付。该合同附件四又约定《合同补充协议》。《合同补充协议》中第4条约定“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致解放承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”第14条约定“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应当向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”双方在该合同及补充协议对其他事项也进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，被告韩艳峰也向中国邮政银行股份有限公司安阳县支行贷款49万元。因被告韩艳峰未向中国邮政银行股份有限公司安阳县支行按期偿还贷款，中国邮政银行股份有限公司安阳县支行向河南省安阳县人民法院起诉。2017年3月16日，河南省安阳县人民法院作出（2017）豫0502民初770号民事判决书，判决被告韩艳峰返还中国邮政银行股份有限公司安阳县支行借款本金469060.03元并支付利息和罚息；原告对上述债务承担连带责任。后中国邮政银行股份有限公司安阳县支行向安阳县人民法院申请执行，安阳县人民法院于2017年9月15日，从原告的账户中扣划了486254元，2017年10月11日，中国邮政银行股份有限公司安阳县支行收到上述扣划款480967.99元。河南省安阳市文峰区人民法院于2018年5月14日作出（2018）豫0502财保84号民事裁定书，并于2018年5月18日对涉案房屋进行轮候查封。

裁判结果

    河南省安阳市文峰区人民法院于2019年11月16日作出（2019）豫0502民初3722号民事判决，判决被告韩艳峰于本判决生效后十日内偿还原告安阳万达广场投资有限公司480967.99元；被告韩艳峰于本判决生效后十日内支付原告安阳万达广场投资有限公司违约金142396.4元；驳回安阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求。安阳万达广场投资有限公司不服，向河南省安阳市中级人民法院提起上诉。河南省安阳市中级人民法院于2020年3月10日作出河南省安阳市中级人民法院（2020）豫05民终62号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：合同解除是指合同生效以后至合同债务按照约定履行完毕前，因当事人双方或者一方的意思表示而使合同权利义务终止、合同关系消灭的行为。针对安阳万达广场投资有限公司上诉主张解除案涉《商品房预售合同》的问题。本案中，安阳万达广场投资有限公司、韩艳峰之间存在商品房预售合同关系以及两者与原审中国邮政银行股份有限公司安阳县支行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，安阳万达广场投资有限公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而韩艳峰作为购房人的合同义务是支付购房款。关于《合同补充协议》第4条第（2）项的约定，因韩艳峰已经支付完毕全部购房款，履行了涉讼合同约定的主要义务，安阳万达广场投资有限公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，且涉讼房产已经交付给韩艳峰使用，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，安阳万达广场投资有限公司在韩艳峰已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同和主张对涉讼房产的所有权。至于韩艳峰未按期偿还银行贷款致使安阳万达广场投资有限公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于安阳万达广场投资有限公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人韩艳峰进行追偿的权利。安阳万达广场投资有限公司以韩艳峰违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于安阳万达广场投资有限公司代垫借款本息数额问题。本案中，安阳万达广场投资有限公司的该项诉讼请求为要求韩艳峰偿还代垫本息，原审中国邮政银行股份有限公司安阳县支行认可其账户收到执行款480967.99元，安阳万达广场投资有限公司亦认可差额5286.01元为诉讼费和执行费，因诉讼费和执行费不属于代垫本息范围，故原审判决韩艳峰偿还安阳万达广场投资有限公司480967.99元并无不当。

本案中，安阳万达广场投资有限公司诉请解除双方签订的《商品房预售合同》，要求返还房屋，并协助办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续，与安阳万达广场投资有限公司本案中另一诉请即其因另案承担担保责任后向韩艳峰追偿代垫本息款项分属不同的法律关系，两者不能并列主张。在本案一审庭审结束前，安阳万达广场投资有限公司并未向一审法院明确其最终诉讼请求为解除合同，而韩艳峰在诉讼中同意向安阳万达广场投资有限公司支付代垫本息款480967.99元，一审法院最终支持安阳万达广场投资有限公司要求韩艳峰偿还代垫本息及支付违约金之诉请，裁判结果总体正确，本院予以维持。

综上，上诉人安阳万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10566元，由上诉人安阳万达广场投资有限公司负担。

案例注解

本案双方的争议焦点为：开发商能否行使约定解除权。我国现行按揭制度的法律法规中并未对购房者出现“断供”时开发商的合同解除权作出明确的规定，本案对类似案件的处理有一定的典型意义，对平衡商品房买卖中双方的利益也将产生积极的影响和促进作用。

一、以按揭贷款方式购买商品房的法律关系分析

以按揭方式购买商品房的法律关系中，通常涉及两份书面合同，本案中为商品房预售合同和担保贷款合同。该两个合同虽有联系但又相互独立。商品房预售合同系担保贷款合同的前提和基础，担保贷款合同围绕商品房预售合同而产生并服务其目的的实现。二者的相互独立性主要表现在：一是主体不同。前者为购房者和开发商，后者为购房者、开发商和中国邮政银行股份有限公司安阳县支行。二是性质不同。前者为商品房房屋买卖法律关系，后者为贷款担保保证法律关系。本案所涉及的房屋买卖法律关系，安阳万达广场投资有限公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，而韩艳峰作为购房者的合同义务是支付购房款。本案所涉及的贷款担保保证合同法律关系，安阳万达广场投资有限公司作为韩艳峰与中国邮政银行股份有限公司安阳县支行的保证人，在韩艳峰“断供”时，应当承担连带责任，其在履行保证义务后，对韩艳峰享有追偿权。

二、约定解除权的行使应全面考虑合同订立目的和权利行使基础

合同解除是指合同生效以后至合同债务按照约定履行完毕前，因当事人双方或者一方的意思表示而使合同权利义务终止、合同关系消灭的行为。合同的约定解除是通过预先设定合同解除权产生的条件，来督促合同双方当事人正确履行合同，以此来促促成交易。从行使目的上来看，约定解除权是为了不能按照预定的方式予以实现时，当事人可及时打破合同的约束，进而达到防止损失和避免损失扩大的目的，是当事人的一种自我救济手段。在本案中，针对房屋买卖法律关系，韩艳峰并不存在不履行或者不恰当履行合同义务的行为，相反，其已通过自付及银行贷款履行了全部的付款义务，开发商也为其办理了房屋产权登记，并将房屋交付给其居住，双方合同已经履行完毕，合同目的已经实现，开发商也已经得到了预期利益，约定解除权不存在行使基础。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条第一款之规定，“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，不宜解除合同。

三、约定解除权的行使应充分平衡当事人之间风险与收益

在实务当中，开发商之所以作为按揭贷款的保证人，主要在于按揭贷款制度扩大了购房者群体，为开发商开辟了潜在的住房消费市场，并且按揭贷款可以使开放商在房屋未建成之前便一次性获得房款，为其后的项目开发注入大量的资金。开发商在与购房者的商品房预售合同约定解除的真实目的，是为了保证其在对银行履行担保责任后，对购房者的追偿权得以在约定解除权的行使中直接得到保障。可以说，无论是在商品房买卖合同还是担保贷款合同中，开发商几乎不用承担任何的风险，但却收获了最大的利益。本案中，《商品房预售合同》及补充协议第4条第5项第2款中约定，“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任”。该约定条款中的“无论任何原因”过于强硬，没有任何可供回旋的余地。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条“合同约定的解除条件成就时，守约方由此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不与支持；反之，则依法予以支持”相关精神，购房者累计二次“断供”等轻微的违约行为，并不足以颠覆担保贷款的实现，此种情况下如果机械地放任开发商行使约定解除权，购房者所购买房屋的所有权及其增益部分将直接归开发商所有，容易导致当事人的利益明显失衡，购房者不仅风险徒增，可能还会将家庭拖入债务深渊，甚至影响社会的稳定。约定解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制，当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，人民法院应基于公平原则的考量而施加影响，不予支持约定解除权的行使。

四、约定解除权的行使应适当兼顾对物权公示的影响

《中华人民共和国物权法》第6条对物权公示作了概括的原则规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”公示作为物权法的一项原则，主要适用于以法律行为方式发生的物权变动和处分非以法律行为方式取得的不动产物权的情形，目的是节约交易成本、便捷交易并降低交易风险。物权公示将物权的实际状态表彰于外，通过对交易人信赖的维护，向社会提供统一的、稳定的、普遍信服的法律基础。本案中，购房者“断供”时开发商如果可以行使约定解除权，那么，购房者在付款后表面上虽然取得房屋所有权，但在长达20年或30年的还贷过程中，其所取得的物权将处于一种长期不确定的状态，因为购房者无论出现任何原因导致按揭银行通知开发商承担担保责任，开发商即可解除合同收回房屋的所有权。再者，如果在此期间购房者为了资金回流将房屋卖给中国邮政银行股份有限公司安阳县支行，中国邮政银行股份有限公司安阳县支行为了取得房屋所有权则又会引发一系列新的法律纠纷。因此，如果开发商已将商品房交付购房者使用并办理了房屋产权登记，为了保护物权公示的效力和交易安全，人民法院不宜支持开发商的约定解除权。

综上所述，人民法院应当树立穿透式的审判思维，探求当事人的真实意思表示，查明真实的交易目的，根据真实的权利义务关系认定交易的性质与效力，为民事案件当事人双方权利义务寻求一个最大公约数。人民法院在甄别约定解除权是否应当行使时，不应单纯根据合同字面意思进行解读，更应在权利行使目的，当事人风险与利益平衡及物权公示等基础上，综合予以理解，防止权利滥用，合法有效解决有关约定解除权的纠纷，平等保护利益相关人的合法权益，最终实现促进交易的合同法立法宗旨。

第一审法院合议庭成员：常  波

第二审法院合议庭成员：徐宏阁  李  颖  李瑞增

编写人：安阳市人民法院  李瑞增  秦程程

电  话：150*****  185150*****

附：案例相关裁判文书

河南省安阳市文峰区人民法院

民事判决书

                        (2019)豫0502民初3722号

原告：安阳万达广场投资有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街东段广厦新苑A区4号楼4层。

法定代表人：黄国斌。

委托诉讼代理人：李丹，河南上合律师事务所律师。

被告：韩艳峰，男，1978年9月20日出生，汉族，现服刑于河南省平原监狱。

第三人：中国邮政银行股份有限公司安阳县分行，住所地安阳市人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆商住楼商业A座二楼。

负责人：祁晓娟，职务：行长。

委托诉讼代理人：吴爱清，女，1971年12月1日出生，汉族，住安阳市文峰区卜府巷1号院1号楼8单元501号。

委托诉讼代理人：王爱军，河南今鼎律师事务所律师。

原告安阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）诉被告韩艳峰、第三人中国邮政银行股份有限公司安阳县分行（以下简称邮政银行安阳县分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告万达公司委托诉讼代理人李丹、被告韩艳峰、第三人邮政银行安阳县分行委托诉讼代理人吴爱清、王爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》由被告返还房屋，并协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续；2、判令被告支付原告违约金142396.4元；3、判令被告赔偿原告房租租金48000元（每月2000元）；4、判令被告偿还原告代垫本息486254元；5、以上2、3、4项诉请共计676650.4元，判令原告直接从被告已付购房款中扣除；6、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由，2013年10月17日，被告因购买原告开发的安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口万达广场14号底商住宅楼2单元1202号的房屋，向第三人邮政银行安阳县分行借款49万元。因被告没有按期偿还第三人贷款，第三人将原告及被告诉至河南省安阳县人民法院。河南省安阳县人民法院判决被告返还第三人借款本金469060.03元并支付利息和罚息（利息从2016年11月1日起至2016年11月30日止，按年利率6.55%计算，罚息从2016年12月1日起至本判决履行期限届满之日止，按合同约定的年利率8.515%计算）；原告对上述债务承担连带责任。安阳市中级人民法院维持了上述判决后，第三人向河南省安阳县人民法院申请执行，河南省安阳县人民法院于2017年9月15日，从原告的账户中扣划了486254元，即原告作为保证人代被告偿还了贷款本金及利息共计486254元。就上述款项，原告多次向被告主张权利，但被告均借故推脱，拒不还款，故原告诉至法院。

被告韩艳峰辩称，1、其认可原告代垫本息486254元，不同意解除与原告签订的《商品房预售合同》；2、原告没有与其沟通过违约金的任何事项，其不应承担违约金；3、因涉案房屋系其购买，其不应承担房屋租金48000元。

第三人邮政银行安阳县分行辩称，其在2017年10月11日实际收到执行款为480967.99元，与原告起诉金额相差5286.01元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告万达公司提交1、《商品房预售合同》1份；2、河南省安阳县人民法院（2017）豫0522民初770号民事判决书1份；3、河南省安阳市中级人民法院（2017）豫05民终2707号民事判决书1份；4、付款回单1份；5、河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502财保84民事裁定书1份；被告韩艳峰没有证据提交。第三人邮政银行安阳县分行提交交易明细1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，原告万达公司与被告韩艳峰签订《商品房预售合同》，合同约定原告万达公司（甲方）将位于安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口东南角万达广场14号底商住宅楼2单元1202号的房屋以711982元的价格出售给被告韩艳峰（乙方）。被告向原告支付首付款221982元，剩余49万元由被告向原告认可的银行申请贷款支付。该合同附件四又约定《合同补充协议》。《合同补充协议》中第4条约定“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致解放承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”第14条约定“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应当向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”双方在该合同及补充协议对其他事项也进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，被告韩艳峰也向第三人邮政银行安阳县分行贷款49万元。因被告韩艳峰未向第三人邮政银行安阳县分行按期偿还贷款，第三人向河南省安阳县人民法院起诉。2017年3月16日，河南省安阳县人民法院作出（2017）豫0502民初770号民事判决书，判决被告韩艳峰返还第三人借款本金469060.03元并支付利息和罚息；原告对上述债务承担连带责任。后第三人向安阳县人民法院申请执行，安阳县人民法院于2017年9月15日，从原告的账户中扣划了486254元，2017年10月11日，第三人收到上述扣划款480967.99元。本院于2018年5月14日作出（2018）豫0502财保84号民事裁定书，并于2018年5月18日对涉案房屋进行轮候查封。

本院认为，原、被告签订《商品房预售合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，本院予以确认。被告向原告支付了首付款，并向第三人办理了按揭贷款，涉案房屋已经交付被告韩艳峰使用，且该房屋现被本院及其他法院查封，故原告要求解除《商品房预售合同》，并要求被告返还房屋，协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付48000元房屋租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人收到法院执行款480967.99元，与原告起诉金额相差5286.01元，而原告未提供差额部分的相关证据，原告作为担保人为被告贷款向第三人承担480967.99元担保责任，故原告向被告追偿480967.99元的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，不予支持。根据原、被告《合同补充协议》第4条第（1）项约定，原告于2017年9月15日承担了保证责任，2017年9月15日起至今，以本金480967.99元为基数按双方约定的日万分之五计算的违约金已超过原告起诉的违约金数额，故原告要求被告承担142396.4元的违约金，本院予以支持。因被告未偿还原告的代偿款才发生本案的诉讼，原告申请财产保全是诉讼中产生的费用，故保全费由被告承担，原告以此为由，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条第一三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告韩艳峰于本判决生效后十日内偿还原告安阳万达广场投资有限公司480967.99元；

二、被告韩艳峰于本判决生效后十日内支付原告安阳万达广场投资有限公司违约金142396.4元；

三、驳回安阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求。

案件受理费10566元，减半收取5283元，保全费4020元，共计9303元，由原告安阳万达广场投资有限公司负担1000元，被告韩艳峰负担8303元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审    判    长      常    波

 二〇一九年十一月十六日

书    记    员      程    巍

河南省安阳市中级人民法院

民事判决书

（2020）豫05民终62号

上诉人（原审原告）：安阳万达广场投资有限公司。住所地：安阳市文峰区德隆街东段广厦新苑A区4号楼4层。

法定代表人：黄国斌，职务：总裁。

委托诉讼代理人：李丹，河南上合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：韩艳峰，男，1978年9月20日出生，汉族，现服刑于河南省平原监狱。

原审第三人：中国邮政银行股份有限公司安阳县分行。住所地：安阳市人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆商住楼商业A座二楼。

负责人：祁晓娟，职务：行长。

委托诉讼代理人：吴爱青，女，该分行员工。

上诉人安阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人韩艳峰、原审第三人中国邮政银行股份有限公司安阳县分行（以下简称邮政安阳县分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

万达公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同，被上诉人韩艳峰返还上诉人房屋，协助上诉人注销合同备案手续、预告登记及银行抵押手续；2.依法确认上诉人因被上诉人韩艳峰欠付第三人借款本息，而被安阳县人民法院扣划金额合计486254元；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诉请解除上诉人与被上诉人解除商品房买卖合同，被上诉人韩艳峰返还上诉人房屋，协助上诉人注销合同备案手续、预告登记及银行抵押手续，于法有据，应予以支持。在签订涉案《商品房预售合同》的同时，被上诉人与第三人签订了贷款合同。但在贷款合同的履行过程中被上诉人韩艳峰未依约偿还第三人贷款本息。第三人将上诉人及被告郭艳峰诉至安阳县人民法院，安阳县人民法院判决被告韩艳峰于判决生效后十日内返还第三人借款本金469060.03元并支付利息和罚息（利息从2016年11月1日起至2016年11月30日止，按年利率6.55%计算，罚息从2016年12月1日起至本判决履行期限届满之日止，按合同约定的年利率8.515%计算）；上诉人对上述债务承担连带责任。二审维持了上述判决后，第三人向安阳县人民法院申请执行，安阳县人民法院于2017年9月15日，从上诉人的账户中扣划了486254元，即上诉人作为保证人代被告偿还了贷款本金及利息共计486254元。上诉人为防止损失进一步扩大对涉案房屋申请了诉前保全，但在安阳市文峰区人民法院查封该房屋时，该房屋已经被安阳市北关区人民法院查封，在上诉人申请查封之后，该房屋又被其他法院轮候查封。即被上诉人韩艳峰乙方逾期偿还贷款本息累计达二次以上，按揭银行不仅通知了甲方承担担保责任，甲方还实际承担了担保责任。同时，涉案房屋还因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨，据此，根据上诉人与被上诉人韩艳峰签订的《商品房预售合同》及补充协议第4条第5项第2款“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任；第3款如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”第14条乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款20%的违约金及自行办理撤销所有按揭贷款的所有手续及合同被告手续、户口迁出手续。上诉人有权解除该商品房预售合同，上诉人的诉请请求依法有据应予以支持。二、原审判决驳回上诉人要求与被上诉人解除商品房买卖合同，被上诉人韩艳峰返还上诉人房屋，协助上诉人注销合同备案手续、预告登记及银行抵押手续的诉请，理由不能成立。原审判决仅依据房屋已交付判决合同不能解除的理由不能成立。本案系商品房买卖合同纠纷不属于二手房买卖合同，原审判决适用法律错误。原审判决依据涉案房屋被一审法院及其他法院查封判决合同不能解除的理由也不能成立。依据最高院《民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第18条规定，即使业主房屋被查封，万达公司依法解除合同的，人民法院应当准许。三、上诉人垫付金额应当以实际扣划为准不能以第三方实际到账金额为准。安阳县人民法院于2017年9月15日，从上诉人的账户中扣划了486254元，即上诉人作为保证人代被告偿还了贷款本金及利息共计486254元。且上诉人提交了扣划明细，原审判决却以第三人实际收到该款项的部分凭证为据错误的认定了上诉人代垫本息的具体金额。

被上诉人韩艳峰未答辩。

原审第三人邮政安阳县分行述称，对一审判决无异议。

万达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》，由被告返还房屋，并协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续；2.判令被告支付原告违约金142396.4元；3.判令被告赔偿原告房租租金48000元（每月2000元）；4.判令被告偿还原告代垫本息486254元；5.以上2、3、4项诉请共计676650.4元，判令原告直接从被告已付购房款中扣除；6.由被告承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年10月8日，原告万达公司与被告韩艳峰签订《商品房预售合同》，合同约定原告万达公司（甲方）将位于安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口东南角万达广场14号底商住宅楼2单元1202号的房屋以711982元的价格出售给被告韩艳峰（乙方）。被告向原告支付首付款221982元，剩余49万元由被告向原告认可的银行申请贷款支付。该合同附件四又约定《合同补充协议》。《合同补充协议》中第4条约定“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致解放承担保证责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”第14条约定“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应当向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”双方在该合同及补充协议对其他事项也进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同，被告韩艳峰也向第三人邮政银行安阳县分行贷款49万元。因被告韩艳峰未向第三人邮政银行安阳县分行按期偿还贷款，第三人向河南省安阳县人民法院起诉。2017年3月16日，河南省安阳县人民法院作出（2017）豫0502民初770号民事判决书，判决被告韩艳峰返还第三人借款本金469060.03元并支付利息和罚息；原告对上述债务承担连带责任。后第三人向安阳县人民法院申请执行，安阳县人民法院于2017年9月15日，从原告的账户中扣划了486254元，2017年10月11日，第三人收到上述扣划款480967.99元。本院于2018年5月14日作出（2018）豫0502财保84号民事裁定书，并于2018年5月18日对涉案房屋进行轮候查封。

一审法院认为，原、被告签订《商品房预售合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立，予以确认。被告向原告支付了首付款，并向第三人办理了按揭贷款，涉案房屋已经交付被告韩艳峰使用，且该房屋现被一审法院及其他法院查封，故原告要求解除《商品房预售合同》，并要求被告返还房屋，协助原告办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告要求被告支付48000元房屋租金，没有事实和法律依据，不予支持。第三人收到法院执行款480967.99元，与原告起诉金额相差5286.01元，而原告未提供差额部分的相关证据，原告作为担保人为被告贷款向第三人承担480967.99元担保责任，故原告向被告追偿480967.99元的诉讼请求，予以支持，过高部分，不予支持。根据原、被告《合同补充协议》第4条第（1）项约定，原告于2017年9月15日承担了保证责任，2017年9月15日起至今，以本金480967.99元为基数按双方约定的日万分之五计算的违约金已超过原告起诉的违约金数额，故原告要求被告承担142396.4元的违约金，予以支持。因被告未偿还原告的代偿款才发生本案的诉讼，原告申请财产保全是诉讼中产生的费用，故保全费由被告承担，原告以此为由，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条第一三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告韩艳峰于本判决生效后十日内偿还原告安阳万达广场投资有限公司480967.99元；二、被告韩艳峰于本判决生效后十日内支付原告安阳万达广场投资有限公司违约金142396.4元；三、驳回安阳万达广场投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费10566元，减半收取5283元，保全费4020元，共计9303元，由原告安阳万达广场投资有限公司负担1000元，被告韩艳峰负担8303元。

本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，合同解除是指合同生效以后至合同债务按照约定履行完毕前，因当事人双方或者一方的意思表示而使合同权利义务终止、合同关系消灭的行为。针对万达公司上诉主张解除案涉《商品房预售合同》的问题。本案中，万达公司、韩艳峰之间存在商品房预售合同关系以及两者与邮政安阳县分行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，万达公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而韩艳峰作为购房人的合同义务是支付购房款。关于《合同补充协议》第4条第（2）项的约定，因韩艳峰已经支付完毕全部购房款，履行了涉讼合同约定的主要义务，万达公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，且涉讼房产已经交付给韩艳峰使用，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，万达公司在韩艳峰已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同和主张对涉讼房产的所有权。至于韩艳峰未按期偿还银行贷款致使万达公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于万达公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人韩艳峰进行追偿的权利。万达公司以韩艳峰违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于万达公司代垫借款本息数额问题。本案中，万达公司的该项诉讼请求为要求韩艳峰偿还代垫本息，邮政安阳县分行认可其账户收到执行款480967.99元，万达公司亦认可差额5286.01元为诉讼费和执行费，因诉讼费和执行费不属于代垫本息范围，故原审判决韩艳峰偿还万达公司480967.99元并无不当。

本案中，万达公司诉请解除双方签订的《商品房预售合同》，要求返还房屋，并协助办理注销合同备案和预告登记及银行抵押手续，与万达公司本案中另一诉请即其因另案承担担保责任后向韩艳峰追偿代垫本息款项分属不同的法律关系，两者不能并列主张。在本案一审庭审结束前，万达公司并未向一审法院明确其最终诉讼请求为解除合同，而韩艳峰在诉讼中同意向万达公司支付代垫本息款480967.99元，一审法院最终支持万达公司要求韩艳峰偿还代垫本息及支付违约金之诉请，裁判结果总体正确，本院予以维持。

综上，上诉人安阳万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10566元，由上诉人安阳万达广场投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长      徐宏阁

审  判  员      李  颖

审  判  员      李瑞增

二〇二〇年三月十日 

书  记  员      王林娟