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商品房预约合同的性质认定及责任主张

  发布时间:2018-11-28 09:09:52


    基本案情

    原告安阳某公司与被告河南省某公司及某公司签订《转让协议书》,基于该《转让协议书》,安阳某公司与被告成达公司签订《协议书》,该《协议书》约定安阳某公司向河南省某公司提供土地用于建筑商品房,河南省某公司支付拆迁补偿380万元,河南省某公司建成住宅商品房后以均价不得高于2800元/平方米,每层差不得高于20元/平方米,地下室价格不得高于800元/平方米的价值卖与安阳某公司员工,如河南省某公司实际成本低于本协议约定价格,则河南省某公司应按照实际成本价与安阳某公司员工签订《商品房买卖合同》。该《协议书》还约定,河南省某公司应在取得《商品房预售许可证》之日起15日以内以书面形式通知安阳某公司,安阳某公司接到通知后20个工作日内向河南省某公司提供安阳某公司购房户名单,河南省某公司在收到购房户名单后,30日内应与购房户签订《商品房买卖合同》,并办理完毕房产备案登记手续。现原告称被告在取得《商品房预售许可证》后至今未书面通知,构成违约,诉求判令被告按约定向其指定的购房户提供商品房,并与购房户签订《商品房买卖合同》。被告称原被告之间的《协议书》为预约合同,原告并没有强制缔约的义务,原告诉请内容不具有可执行性。

    案例评析

    本案的焦点是原被告签订的《协议书》及《转让协议书》是预约合同还是本约合同,当事人是否可以诉求法院判决签订合同以及预约合同、本约合同随之带来的责任承担问题。

    一、原被告签订的《协议书》及《转让协议书》是否具有房屋买卖合同的效力

    《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况 ;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化、等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜 ;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。而本案中,双方签订的《协议书》对房屋的数量、价款使用了“不少于112套”、“不低于2800元/平方米”等不确定的字眼,也未就购房户姓名、房屋的基本状况,房屋价款的支付时间及支付方式、房屋产权登记等主要事项进行约定,不具备商品房买卖合同的形式要件。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。 本案中,被告也未按照约定收受购房款,且在《协议书》中第九条约定:成达公司在收到安钢集团公司提供的购房户名单后30日内,应与所有安钢集团公司购房户签订《商品房买卖合同》,并办理房产备案手续。由此可确认《协议书》及《转让协议书》不是正式的商品房买卖合同,其性质应为商品房预约合同。

    二、法院能否以判决的方式强制当事人签订正式的商品房买卖合同

    意思自治原则,是我国民法的基本原则,它要求保障当事人从事民事活动时的意志自由,不受国家权力和其他当事人的非法干预。在意思自治原则下,当事人有选择合同伙伴的自由,订与不订合同的自由、通过协议规定合同内容及变更合同、解除合同的自由等等。本案中,成达公司与安钢公司还未签订房屋买卖合同,如果法院以判决的形式强制双方签订房屋买卖合同,势必违背了上述法律的基本原则,因此本案原告安钢公司诉求判决被告与其签订合同的请求不符合法律规定,不应予以支持。

    三、一方当事人违反预约合同的约定,对方应如何诉求承担责任

    本案中,《协议书》的签订是为了确保正式的商品房买卖合同的订立。由于人民法院不得以公权力判令双方履行签约行为,在双方未签订正式商品房买卖合同的前提下,原告仅享有请求被告按照《协议书》及《转让协议书》的约定承担违约责任,而无依据本约即商品房买卖预售合同要求被告给付房屋的权利。

责任编辑:郭向兵    

文章出处:殷都区法院    



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